Elementy garderoby Ubrania

Umowa dożywocia – na czym polega i jakie obowiązki nakłada?

13 listopada 2026
Paulina Mielczarek

Umowa dożywocia pozwala przekazać własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. To rozwiązanie stosowane między innymi wtedy, gdy właściciel mieszkania lub domu chce zapewnić sobie opiekę i zabezpieczenie na przyszłość. Nie jest to darowizna ani samo prawo do mieszkania – nabywca przyjmuje konkretne obowiązki wobec dożywotnika.

Dobrze przygotowany dokument powinien wskazywać strony, dokładnie opisywać nieruchomość oraz określać zakres utrzymania, zasady zamieszkiwania i organizację opieki. Warto również ustalić podział kosztów i sposób wykonywania świadczeń w razie choroby. Umowa dożywocia wymaga aktu notarialnego. Poniższy wzór jest materiałem do przygotowania ustaleń dla notariusza, a nie umową skutecznie przenoszącą własność po samym podpisaniu lub pobraniu PDF.

1. Charakter ustaleń i strony

Projekt ustaleń do aktu notarialnego umowy dożywocia. Miejscowość i data: [_____]. Zbywca / dożywotnik: [imię, nazwisko, PESEL, adres, stan cywilny]. Nabywca: [imię, nazwisko, PESEL, adres, stan cywilny]. Dokument nie zastępuje aktu notarialnego.

2. Nieruchomość i świadczenie wzajemne

Nieruchomość: [adres, rodzaj, powierzchnia, numer działki i obręb / oznaczenie lokalu], księga wieczysta nr [_____]. Tytuł nabycia przez zbywcę: [_____]. Obciążenia i prawa osób trzecich: [_____]. Wartość nieruchomości: [_____] zł.
Strony zamierzają ustalić w akcie notarialnym, że zbywca przenosi własność opisanej nieruchomości na nabywcę, a nabywca w zamian zapewnia zbywcy dożywotnie utrzymanie na warunkach określonych w umowie.

3. Zakres utrzymania i opieki

Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca przyjmie dożywotnika jako domownika, dostarczy mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewni odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawi własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Ustalenia szczegółowe do uzupełnienia:

  • Zamieszkiwanie: [pomieszczenia do wyłącznego użytku i części wspólne].
  • Wyżywienie, odzież i ogrzewanie: [zakres, sposób i częstotliwość świadczeń].
  • Opieka w chorobie: [organizacja pomocy, transport, leki i podział kosztów].
  • Opłaty i naprawy: [media, opłaty administracyjne, podatki i remonty – podział kosztów między stronami].

4. Wykonywanie świadczeń

Rozpoczęcie świadczeń i wydanie nieruchomości: [_____]. Sposób zgłaszania potrzeb: [_____]. Zastępstwo podczas nieobecności nabywcy: [_____]. Dodatkowe świadczenia, terminy płatności i ewentualna waloryzacja: [_____]. Ustalenia te wymagają doprecyzowania w akcie notarialnym.

5. Ustalenia dla notariusza

Do omówienia: ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej, ewentualna służebność mieszkania, wymagane zgody oraz koszty aktu, podatków i wpisów. Pozostałe uzgodnienia: [_____]. Podstawę prawną stanowią art. 908–916 Kodeksu cywilnego.
Materiał roboczy do konsultacji notarialnej – nie stanowi aktu notarialnego.
Strona 1

Na czym polega umowa dożywocia?

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego właściciel przekazuje nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nabywcą może być członek rodziny lub osoba niespokrewniona. Prawo dożywocia można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Jeżeli uprawnionych jest kilka osób, trzeba określić ich dane i świadczenia należne każdej z nich.

Jakie obowiązki przyjmuje nabywca?

Jeśli umowa nie stanowi inaczej, obowiązuje zakres wskazany we wzorze: przyjęcie jako domownika, zapewnienie podstawowych potrzeb, pomoc w chorobie i pokrycie kosztów pogrzebu. Ogólne zapewnienie „opieki do końca życia” jest zbyt nieprecyzyjne. Lepiej ustalić, kto robi zakupy, przygotowuje posiłki, organizuje wizyty lekarskie i ponosi poszczególne wydatki.

Jak dopasować wzór do swojej sytuacji?

Mieszkanie, opieka i dodatkowe świadczenia

Można doprecyzować dostęp do kuchni, łazienki, ogrodu czy miejsca parkingowego. Warto przewidzieć pogorszenie zdrowia oraz konieczność korzystania z pomocy opiekuna. Dodatkowe świadczenia pieniężne powinny mieć określoną wysokość, termin płatności i zasady waloryzacji. Podział kosztów między stronami nie zawsze zmienia to, kto odpowiada za opłatę wobec urzędu lub dostawcy.

Jeżeli strony chcą ustanowić służebność mieszkania, jej zakres należy omówić z notariuszem. Służebność mieszkania i dożywocie nie są pojęciami zamiennymi. Sama możliwość zajmowania lokalu nie oznacza obowiązku zapewnienia wyżywienia lub pielęgnacji.

Dokumenty i koszty zawarcia umowy

Przed wizytą w kancelarii przygotuj numer księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości oraz dane stron. Notariusz wskaże dodatkowe dokumenty, wymagane zgody i opłaty. Przy typowej umowie nabywca płaci PCC według stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości, z uwzględnieniem ewentualnych zwolnień. Dochodzą taksa notarialna, VAT oraz opłaty sądowe.

Sprzedaż nieruchomości i problemy z wykonywaniem umowy

Sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wygaśnięcia dożywocia. Nowy właściciel ponosi również osobistą odpowiedzialność za objęte nim świadczenia, poza tymi wymagalnymi przed nabyciem. W razie zbycia dożywotnik może żądać zamiany prawa na dożywotnią rentę odpowiadającą jego wartości.

Gdy relacje uniemożliwiają dalszą bezpośrednią styczność stron, sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia na rentę. Rozwiązanie umowy jest możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach, na zasadach ustawowych. Warto zachowywać rachunki i potwierdzenia realizacji świadczeń. Dożywocie jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu; nie należy traktować go jak zwykłej darowizny przy ocenie skutków spadkowych.